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为什么说未来半年是买房的最佳时机!

浏览量:178 次 发布时间:2019-08-16 06:23 编辑: 来源:


最近楼市微跌,各种消息满天飞,客户观望情绪据说很浓。

甚至有的地产人也来问明源君:现在该不该买自住房?现在劝自己的亲戚买房,将来会不会被抱怨……这让明源君觉得,有必要写一篇常识性的稿子。

 

明源君认为,刨开高杠杆买房的投资者。

凡是自住的,不管是刚需还是改善,都应该在发现房价明显下跌后的半年到1年内下手,而不应该继续等待。

 

为什么呢?

今天明源君重点说3个问题:

❶ 为什么说房价不会大起大落?

❷ 你为什么一定要买房?

❸ 为什么最好在房价下跌的时候买房?

01


我国楼市肯定不会大起大落!

首先,我们来看一些发达国家市场的情况。比如美国楼市。

大家都知道,美国2007年爆发次贷危机后,房价出现了大跌!

可是,10年之后的2017年6月,美国房产信息网站Zillow发布的房地产市场报告显示,全美房价总价的中位数(把所有房屋按总价排序,取中间位置)达到20.04万美元,首次突破20万美元。而2007年房地产泡沫最高峰,该数字也只达到19.66万美元。


也就是说,跌了多少,最后又都涨回来了!

美国楼市大涨大跌,是因为其银行、政府、管理机构、开发商,分别自行其是,缺乏同一个目标下的相互协调,比如在危机来临的2007年,面对显而易见的泡沫,美联储竟然连续加息17次!

 

我国楼市与美国又完全不同。

我国楼市不会大起大落,是因为中央已经反复表态,要保持楼市“稳定”,不允许大起大落。中央信心、决心都很足!

而我国各地方政府通过各种政策,对楼市有绝对的调控能力和信心。

大家都知道,决定市场起伏的因素,无非是3个:供给、需求、预期。

我们下面分别来说:

 

一、地方政府可以调节各种房屋供应

 

供应无非两种:新房、二手房。

 

首先,土地的供应能决定新房的供应。

我国所有的土地,都是地方政府出让的,理论上来说,他们对新房的供应,有绝对的控制能力。

之前,某些地方政府对新房供应未能形成绝对控制,是因为当时的政策还不够细,或者执行不到位。比如,如果房企拿地以后5年、10年不开发,那么新房供应和土地供应之间,就有了差距。

现在,很多地方政府出台了细致的政策,比如“拿地1年后不动工、4年后不竣工,就要按闲置土地处理”!

这样一来,通过调节入市土地的数量,就可以实现对新房入市数量的控制。

 

其次,“限售”政策能决定二手房的供应。

“限售”政策出台之前,政府对二手房供应的调节能力有限。

可是“限售”政策出台后,各地从“3年不准卖”到“10年不准卖”的政策都有。

通过调整限售年限,就可以调节二手房入市的数量。

 

二、地方政府可以调节整体的买房需求

 

大家都熟悉的“限购”政策,通过调整社保年限要求、入户条件等等,就可以决定有多少人有资格买房。

而通过限贷、增加首付比例等,又可以在有资格买房的人里进一步筛选调节,确定最终买房的人数。

 

三、地方政府可以调节市场预期

 

二手房价格一般都是看新房价格,新房价格又是看楼王的价格。这是影响市场预期的关键因素。

在“限价”政策出台以后,通过限制新房售价,来调节整个市场的预期,成为可能。

政府对限购、限贷、限价等政策的调整,又是影响市场预期的另一关键因素。这个,各地都已经很有经验。

 

如上所述,既然地方政府可以从根本上调节供给、需求、预期,我们相信楼市会如中央所反复强调的那样,持续稳定,绝不大起大落!

有人可能会说,既然楼市不会大起大落,我为什么要买房呢?

这就是明源君下面要说的问题。


 

02


你为什么一定要买房?

首先,我们来看看,如果你手里有一些钱,不买房能干什么?

投资股市?股市最近一两年的表现大家都看到了。

投资P2P?一些人会哭着劝你不要。

存银行?在全球普遍的通胀压力下,可能会遭遇损失。你可以想想,你小时候雪糕多少钱一根,现在多少钱一根……你存一笔钱到现在,又会是多少……

当然,投资别的不是不能赚钱,但那需要专业的能力和时间。

买房,可能是普通人保护自己财产免遭贬值等损失的最佳选择。

 

其次,房子是帮你获取资源、“分到钱”的最好助手。

很多时候,买房买的并不是房子本身,而是房子背后的资源。对资源的分配包括“明分配”和“暗分配”。

 

第一,我们来说资源的“明分配”。

大家都知道的学区房,因为拥有优质学位而价值不菲,就是“明分配”一个例子。

房子为什么会成为资源分配的标准?

因为优质资源人人都想要,必须用一种不那么容易获得的条件做标准,才能公平分配。

你可以想一想,如果换成是你,分资源的时候,根据什么才能公平地分呢?

房子是稀缺的,数量是有限的,也就容易成为其他资源分配的标准。

 

第二,我们来说说“暗分配”。

公园是公共用地,是政府用大家的钱修的,公立医院、地铁、公交,都是这样。

这些地方人人都可以去,可是,什么人从这些资源里获利最多呢?

当然是住家离这些资源最近的人们。

这也就是为什么一条地铁开通,沿途的房子纷纷涨价几十万的原因,它们都“分到了钱”。

除了公共资源,“暗分配”的还有成功的机会!

这些年,喊叫着“逃离北上广深”离开,后来又回到一线的青年不少,为什么呢?因为一线有最好的工作机会、创业机会!

再说远一点,如果你的孩子在一线长大,以后同学朋友圈的能量都不一样!

 

看到这里,有人会说,就算我要买一套房,为什么要在房价下跌的时候买?

03


为什么最好

在房价下跌的时候买房?

为什么最好在房价下跌的时候买房?

 

首先我们要明确前提:

正如第一部分提到的,美国的房价在2007大跌之后,2017又涨了回来,房价只是在起伏。

而我国各地方政府有绝对的调控楼市的能力和信心。也就是说,我国楼市只会小幅振荡。

 

在这个前提下。

虽然大家都说“买涨不买跌”,但事实上,明源君认为,在房价的起伏曲线上,在房价下跌时买房的才是最聪明的人。

 

大家和明源君一起来看下图。

 

刚需买房无非4种可能:买在房价顶端、买在房价谷底、买在房价上涨的半山腰、买在房价下跌的半山腰。

下面明源君一一来分析:

 

❶ 买在房价顶端。

已经不可能了,因为房价已经微跌了。

❷ 买在房价谷底。

难度很大,不是一般人能做到的。

而且正如明源君上面所说,楼市不会大起大落,指望一线强二线跌去20%、30%,可能性几乎没有。在你等待地过程中,楼市可能又悄悄上行了。

❸ 买在房价上涨半山腰。

在上涨时买二手房风险很大,业主毁约率很高,2015年那一波上涨,造成很多业主反悔,有的官司直到今天还没完。

买一手房完全是卖房市场,挑选范围很有限,有些楼盘最好的户型根本就不拿出来。

❹ 买在房价下跌半山腰。

从收益来看,和买在房价上涨半山腰其实是一样的。

但是因为时间点不一样:买二手房有充分议价空间,也不用担心业主反悔,可以精挑细选。买一手房一般可以享受所有优惠,挑到最好的户型。

再来说改善。有的改善客户手里有一套房,这轮房价略跌,他们觉得自己吃了亏了。

这种想法其实是错的,在有改善需求的前提下,只要敢出手,手里有房的改善客户其实是赚到了。

假设按照极端情况房价跌去1/3计算(现实中大部分城市不可能),一个改善客户的情况如下表所示:

如上图所示,这个改善客户其实是少出100万换了更好的房子。

当然,有人会说,他手里的资产还是减少了!

但其实这只是暂时的,正如明源君一开始所说的:美国房价2007爆跌,2017又涨了回来。

而我国楼市不会大起大落。优质不动产的价值,其实是最稳定、最可靠的!(作者:明源地产研究院   天风)



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